Dienstag, 16. Juni 2020

BGH: Zur Transparenz individualvertraglicher Betriebskostenvereinbarung

Urteil vom 8. April 2020 - Az. XII ZR 120/18

Der BGH hat sich in dieser Entscheidung zu den Voraussetzungen für die Wirksamkeit individual-vertraglicher Betriebskostenvereinbarung, insbesondere der Transparenz, geäußert.

Der Parteien haten 1990 einen Gewerberaummietvertrag zum Betrieb eines Supermarktes geschlossen. Der Vertrag enthielt die Regelung, dass „sämtliche Betriebskosten“ vom Mieter zu tragen seien, „insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung einschließlich Zählermiete und Wartungskosten“. Im Verfahren war unstreitig, dass es sich hierbei um eine individuell ausgehandelte Klausel handelte, und nicht um AGB. Bis 2011 ließ der Vermieter die Grundsteuer in den jährlichen Abrechnungen unberücksichtigt. Erst im Jahr 2016 machte er dann die Grundsteuer für 2012 und 2013 geltend. Da die Mieterin die Zahlung verweigerte, klagte der Vermieter. Während das Landgericht der Klage stattgab, wies das Berufungsgericht die Klage ab und gab stattdessen Widerklage auf Feststellung, nicht zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet zu sein, statt.

Das Oberlandesgericht war der Meinung, dass es der Klausel im Mietvertrag an der inhaltlichen Bestimmtheit fehle, da sie weder eine abschließende Aufzählung der umlegbaren Betriebskosten noch einen konkreten Bezug auf die Betriebskostenverordnung enthielt. Auf § 556 BGB könne nicht zurückgegriffen werden, da dieser nur im Wohnraummietrecht anwendbar ist. Die Formulierung „sämtliche Betriebskosten“ sei daher intransparent. Dafür, dass die Grundsteuer nicht umgelegt werden soll, spreche darüber hinaus auch der Umstand, dass der Vermieter diesen Posten jahrelang unberücksichtigt ließ.

Dieser Meinung folgten die Bundesrichter nicht. Da es sich bei der Betriebskostenvereinbarung nicht um AGB handele, reiche die Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit der Klausel für ihre Wirksamkeit aus. Weitergehende Anforderung, bestünden, anders als im AGB-Recht, gerade nicht, da bei einzelvertraglichen Regelungen keine Partei Schutz davor benötige, durch vorformulierte Vertrags-bedingungen benachteiligt zu werden. Welche Betriebskosten auf den Mieter vertraglich umgelegt wurden, bestimmt sich daher durch Auslegung.

Hierbei sei das Berufungsgericht bereits fehlerhaft davon ausgegangen, dass es eine ausdrückliche und inhaltlich bestimmte Regelung erfordert, die es dem Mieter ermöglicht, sich ein grobes Bild von den auf ihn zukommenden Kosten machen zu können. Dies sei der Maßstab für die Überprüfung Allgemeiner Geschäftsbedingungen und kann daher bei einzelvertraglichen Regelungen nicht angesetzt werden.

Für die Auslegung des Begriffes „Betriebskosten“ im Mietvertrag kann darüber hinaus auf die gesetzliche Definition zurückgegriffen werden, wie es bei den „Verwaltungskosten“ bereits höchstrichterlich anerkannt ist. Das § 556 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse nicht anwendbar ist sei dabei unschädlich. Die dort genannte gesetzliche Definition dürfe trotzdem herangezogen werden, um zu bestimmen, „welchen Bedeutungsgehalt der in einem Mietvertrag verwendete Begriff ‚Betriebskosten‘ hat.“ Auch ohne Bezugnahme auf die entsprechenden gesetzlichen Regelungen fehle es der Vereinbarung demnach nicht an der für eine Auslegung erforderliche Bestimmbarkeit. „Vielmehr erfasst eine solche Regelung dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition […] einbezogenen Kostenarten, sodass vorliegend die Grundsteuer vom Wortsinn der vertraglichen Regelung erfasst sein kann.“ Daran ändere auch nichts, dass in der Vereinbarung einzelne Kostenarten extra aufgeführt sind. Die Verwendung der Begriffe „sämtliche“ und „insbesondere“ lässt erkennen, dass es sich bei der Nennung lediglich um eine beispielhafte Aufzählung handele.

Daher verwies der BGH den Rechtstreit zurück an das Berufungsgericht. Dieses wird nun noch zu klären haben, ob die jahrzehntelange Praxis des Vermieters, die Grundsteuer nicht umzulegen, Auswirkungen haben kann. Eine Abänderung der Umlagevereinbarung sei aber wohl nur anzu-nehmen, wenn zu der jahrelangen Nichtabrechnung noch besondere Umstände hinzutreten würden.